6월 모의고사 문제 풀이 1차 학개론

박문각 6월 모의고사 1차 시험 

 

토지 특성

부증성으로 인해 토지의 용도적 공급 가능

 

원형지 - 도시개발법 용어, 도시를 자연친화적으로 개발하거나 복합적/ 입체적으로 개발하기 위해 필요한 경우, 사업 시행자가 미리 지정권자의 승인을 받아 일정한 자에게 공급 개발하게 할 수 있는 토지

 

표본지 - 지가변동률 조사 / 산정에 관한 기준에 따라, 지가변동률 조사/산정대상 지역에서 행정구역별/용도지역별/ 이용상황별로 지가변동을 측정하기 위하여 선정한 대표적인 필지

 

준부동산은 공장 소유자는 하나/둘 이상의 공장으로 공장재단을 설정하여 저당권의 목적으로 할 수 있다.

 

#부동산개발사업

- 개발 부동산의 분양가능성, 임대가능성을 분석하는 것>> 시장분석

- 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 토지를 건설공사의 수행/형질변경의 방법으로 조성하는 행위 >> 부동산개발 포함

- 부동산개발의 유형을 신개발방식과 재개발방식으로 구분하는 경우, 신도시 건설사업, 택지개발사업, 산업단지 조성사업은 신개발방식의 사례 해당

 

빌라 소득탄력성 0.9 / 

오피스텔 수요의 교차탄력성 0.4 / 

수요자 소득 4% 상승, 오피스텔 가격 3% 상승할때 빌라 수요량의 전체 변화율?

0.9x4 + 0.4x.3 = 4.8증가

 

#저량 stock 

주택가격 / 가치 >> 일정 시점에 존재하는 재화/ 자산의 양 

 

#컨버스 

A ~ B 사이 거리 48km

A 인구 30,000명

B 270,000명 

야매 - 48 나누기 3or 4 나눠지는 숫자로 나누기

48나누기 4 = 12

상권경계지점은 A로 부터 12km

 

#호이트 선형이론

단핵의 중심지를 가진 동심원 도시구조를 기본으로 하고 있다는 점에서 동심원이론을 발전시킨 것

 

#베버 최소비용이론 - 운송비

#스미스 비용수요통합이론에서는 이윤을 창출할 수 있는 공간한계 내에서는 어디든지 입지할 수 있다는 준최적입지 개념을 강조

#동심원이론 에서는 천이지대 > 중심업무지구에 직장 및 생활터전이 있어 중심업무지구에 근접하여 거주하는 지대

 

#마샬의 준지대설

- 순수지대와 공공발생지대 및 준지대의 합

- 단기적으로 생산요소의 공급이 고정된 경우 고정된 생산요소에 귀속되는 소득의 명칭을 새롭게 고안

 

#현재가치 

개발 가능성 20% 

개발 되면 토지각 15억

안될 경우 12억 5250만원

요구수익울은 10%

1년 후

 

정보의 현재가치는?

15억

나누기 1.1 

곱하기 0.8 

- 12.525

= 1억 6000

 

현재 시행하지 않는 부동산정책 - 재개발부담금제 / 개발권이전제 / 택지소유상한제

 

녹지지역에 지정가능한 용도지역 - 보생자 

보전녹지

생산녹지

자연녹지

 

#부동산조세

상속세와 증여세는 누진세율 적용

 

#헨리조지 

- 순소득을 잉여

지대는 자연적 기회를 이용하는 반대급부로 토지소유자에게 지불하는 대가로 보았다.

single tax이론 

 

#자본환원율

- 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영한다

- 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승

- 자본시장에서 시장금리가 상승하면 자본환원율도 상승한다

- 자본환원율은 부동산이 속한 지역과 부동산 유형에 따라 달라진다.

 

#대출상환방식 

- 원금균등상환방식은 만기에 가까워질수록 차입자의 원리금 상환액이 감소한다.

- 원리금균등분할상환방식은 만기에 가까워질수록 원리금 상환액 중 원금의 비율이 높아진다.

- 차입자의 소득에 변동이 없는 경우, 원금균등상환방식의 총부채상환비율은 만기에 가까워질수록 낮아진다.

차입자의 소득에 변동이 없는 경우 원리금균등분할상환 방식의 총부채상환비율은 대출기간동안 일정하게 유지된다.

 

#주택담보노후연금제도 

- 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 받을 수도 있다.

- 한국주택금융공사는 주택연금 담보주택의 가격하락에 대한 위험을 부담할 수 있다. 

- 권리 양도 / 압류 불가

- 주택소유자 또는 그 배우자가 만 55세 이상이여야 이용가능

 

#부동산증권

- 한국주택금융공사는 유동화증권의 발행을 통해 자본시장에서 정책모기지 재원을 조달할 수 있다.

- 금융기관은 주택저당증권MBS을 통해 유동성 위험을 감소시킬 수 있다.

- 저당이체증권 MPTS 는 지분형 증권이며, 유동화 기관의 부채 x

- 저당담보부패권 MBB의 투자자는 채무불이행 위험을 부담 x

 

#감정평가

- 기업가치의 주도니 평가방법은 수익환원법

- 시산가액 조정시, 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다.

- 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문등을 거쳐 감정평가 가능

- 항공기의 주된 평가방법은 원가법 > 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가 할 수 있다.

- 도시 3년 / 그 밖 5년

 

#부동산가격공시제도

- 국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 단독주택은 개별주택가격을 결정 /공시하지 아니할 수 있다

>>> 세금 매기기 위한 기준이니까.

 

#주된 감정평가

임사비 - 임대사례비교법

자동차 - 거래사례비교법

비상장채권 - 수익환원법

건설기계 - 원가법

과수원 - 거래사례비교법 >>>> 유사 과수원 매매사례기준

 

++ 계산문제는 따로 연습필요

 

#부동산학개론 #박문각 #모의고사