부동산학개론 임힉장 내용 정리 #6 부동산 금융론 & 개발관리마케팅 (박문각 이영섭 교수님 교재)

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."

#금융의구분 [지분, 부채, 메자닌]

지분 - 조인트벤처 / 신디케이트 / 부동산투자회사 리츠 /공모에 의한 증자

부채 - 자산유동화증권 / 자산담보부기업어음 

메자닌 - 전환사채 / 후순위대출

 

#주택담보대출

1) 담보가치 : LTV  = LOAN 나누기 VALUE

2)소득(능력) : DTI = DEBT 나누기 INCOME

 

금리 

1)고정금리 : 금리하락 -> 조기상환위험

2) 고정금리 : 금리상승 -> 수익률 악화 위험

3) 변동금리 : 차입자에게 위험전가 o

 

#저당의 상환 (분활상환, 만기일시)

원금균등 - 원리금 : 감소

원리금균등 - 이자 낮음 / 원금 높음

점증식 - 원리금 증가

 

초기) 상환 [상환] : 원금균등 > 원리금 균등 > 점증식

중도) 상환 [잔금] : 점증식 > 원리금균등 > 원금균등

누적) 상환 [이자] : 점증식 > 원리금균등 > 원금균등

듀레이션 회수기간 : 점증식 > 원리금균등 > 원금균등

만기일시상환 : 이자 가장 큼 / 듀레이션 가장 김

 

#프로젝트 파이넨싱 PF

사업성 담보 : 현금흐름, 프로젝트자체

부외금융 : 원사업주의 대차대조표에 부채계상 x

비소구 금융 : 원사업주에게 채권청구 x

에스크로 : PF의 자금관리

PF 투자분석 : 위험 높으면 -> 환원이율 높고 -> 가치 낮아짐

 

#개발관리마케팅
#부동산개발분석

시장성 :지역경제 -> 시장 -> 시장성-> 타당성 -> 투자

지역경제분석 : 거시적, 인구, 고용, 환경분석 등 

시장성분석 : 매매,임대, 분양가능성

흡수율분석 : 소비율분석, 추세분석

장래예측 : 흡수율 분석의 궁극적 목적

민감도 분석 : 투입요소의 변화에 따른 결과분석

#도시개발법, 도시 및 주거환경정비법

정비사업 

1) 극히열악, 단독/다세대 : 주거환경개선

2) 열악, 상/공/도시상권 : 재개발

3) 양호, 공동주택밀집 : 재건축

 

환지 

1) 미개발토지 -> 구획정리 후 재분배

2) 환지하지 아니하고 남겨둔 땅 >> 보류지

3) 필요경비 충당용 토지 >>> 체비지

 

#민간개발방식

구분 : 자체사업, 공동사업, 토지신탁, 컨소시엄

1)건축면적, 지분, 부동산을 나눔: 등가교환방식

2) 사업위탁 : 소유권 유지, 수수료 지급

3) 토지신탁 : 소유권 이전, 수익자 이익, 수수료

 

신탁
1) 담보 신탁 : 담보대출용 신탁

2) 토지신탁 : 토지개발용 신탁

 

#부동산 관리

기술적 - 협의 = 시설관리 : 위생, 설비, 보안등

경제적 - 자산관리 : 매입매각, 포트폴리오 등

 

자가관리 - 기밀유지 유리 / 전문성 낮음 / 관리의 안일화, 타성화

위탁관리 - 기밀유지 불리 / 전문성 높음

 

#부동산마케팅

시장점유 - 공급자 관련 / 시장점유율 높음 / STP전략 / 4P MIX

S 시장 세분화 : 수요자 구분/분할

T 표적 선정, 목표선정

P 포지셔닝 : 위치화, 차별화

 

마케팅 믹스 - product / price / place / promotion 

고객점유 - 수요자 관점 / 구매심리파악 / 구매의사결정 ->> AIDA 전략

관계마케팅 - 장기적 관계 / 브랜드관리 /고객관계관리 ->>> CRM 전략

 

 

#박문각 #이영섭교수님 #자격증공부 #공인중개사시험 #부동산법 #부동산학개론