부동산학개론 임힉장 내용 정리 #5 부동산투자론 (박문각 이영섭 교수님 교재)

#레버리지

타인자본활용 -> 투자위험이 증가

 

#투자위험

측정 : 분산, 표준편차, 변이계수

종류 : 수익성 악화 : 사업상 위험 : 시장, 위치, 운영

채무불이행 위험 : 금융적 위험

인플레 위험 : 구매력 하락

현금화 = 낮은 환금성 = 유동성 위험

 

#투자수익률

기대 - 예상수익률 / 가중평균

요구- 최소, 필수 / 무위험률 + 위험할증

실현 - 사후적 / 의사결정무관 

투자채택: 기대수익률이 요구수익율보다 같거나 더 높을때

 

#위험의 처리 및 관리

제외 - 회피

떠넘김 - 전가

보수적 예측 - 기대 낮게

위험조정할인율 - 요구 높게

위험조정할인율법 : 높은 할인율, 할증율 더함

투입요소의 변화에 따른 수익예측 : 민감도 분석

 

#효율적 투자전선(프런티어)

동일 위험선상 최고수익투자 조합선

모양 : 우상향

최적 투자안 : 무차별곡선과 접점

#포트롤리오

체계적 위험 + 비체계적 위험

특징 : 체계적위험 제거 불가 

        오직 비체계적 위험만 제거

효과 : 제거효과 극대화 : 움직임 반대 

         상관계수 : -1 -> 제거 극대화

         상관계수 : +1 -> 제거없음

         움직임 반대 -> 음 : 효과 높음

 

#화폐의 시간가치 

100원, 후 - 일시불 내가

100원, 현재 - 일시불 현가

 

매 100원, 후 - 연금 내가

매100원, 현재 - 연금 현가

 

100원 원리금균등 대출상환액? 융자액 x 저당상수

100원 만들기 (모으기)위한 적립금? 감채기금계수

 

#할인법 vs 비할인법

할인법 : 순현가법 / 수익성지수법 / 내부수익률법 / 현가회수기간법

비할인법 : 회계이익률법 / 단순회수기간법

 

#어림셈법 (총순하게 세집)

승수가 크다 = 회수기간이 길다

순소득승수 = 총 투자액 나누기 순영업

세전현금흐름승수 = 지분투자액 나누기 세전현

 

#부채감당률 및 기타

부채감당률 : 부채서비스액에 대한 순영업소득

부채감당률> 1 : 감당능력 충분함

부채비율 : 자본에 대한 부채

채무불이행율 : 유효총소득 기준

 

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